Сдача жилья в коммерческий найм (аренда жилья) — это гражданско-правовой процесс, основанный на предоставлении наймодателем (собственником) жилого помещения во временное владение и пользование нанимателю за плату. Съемное жилье остается особенно востребованным для ключевых групп населения: молодежи, стремящейся к самостоятельности и отделению от родителей; граждан, переезжающих в другие населенные пункты в поисках работы или получения образования; переселенцев, для которых аренда становится первым шагом к обустройству на новом месте, и др.

При оформлении договора коммерческого найма жилья важно учитывать существенные условия договора, порядок расчетов, ответственность сторон, особенности сдачи отдельных видов жилья (комната, квартира, дом) и разрешения возможных споров. Данный информационный листок поможет сориентироваться в ключевых аспектах аренды жилья для обеих сторон договора.

Представленный материал состоит из двух частей. В первой части рассмотрены практические аспекты арендных отношений: порядок оформления и содержание договора коммерческого найма жилья, права и обязанности сторон, а также вопросы расторжения договора, выселения и возмещения вреда. Во второй части приведен перечень основных нормативных правовых актов, регулирующих данную сферу, и разъяснения типичных правовых ситуаций и конфликтов.

Информация будет полезна как собственникам жилья (наймодателям), планирующим сдать свое имущество в аренду, так и гражданам, ищущим жилье для временного проживания (нанимателям), их представителям, риелторам и всем, кто интересуется вопросами съема жилья.

 

Заключение договора

Отправной точкой в оформлении правоотношений между наймодателем и нанимателем является заключение договора коммерческого найма жилья, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ)[1].

Для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение договора найма не является обязательным, вместе с тем такой договор может быть удостоверен по соглашению сторон (п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса РФ).

Стороны вправе самостоятельно определить содержание договора, однако отдельные моменты (существенные условия) должны быть указаны в нем обязательно. Так, к существенным условиям договора коммерческого найма относятся сведения об объекте (жилом помещении) и цена найма (сумма ежемесячных платежей). Если в договоре не указан срок, то он считается заключенным на пять лет с даты его подписания (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). Также наймодатель обязан регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости обременение права собственности, если срок найма превышает 1 год (п. 2 ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 Гражданского кодекса РФ).

 

Права, обязанности и ответственность сторон

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение. Такое помещение должно отвечать следующим требованиям: быть изолированным и соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 673 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, передаваемое жилое помещение должно быть свободным от прав третьих лиц — иными словами, не иметь обременений, влияющих на права нанимателя, связанные с владением и пользованием таким помещением. В частности, в помещении не должны проживать другие граждане.

Гражданин, планирующий проживать в съемном жилье более 90 суток, должен оформить временную регистрацию (ст. 5 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»). Для этого необходимо вместе с собственником квартиры и договором найма обратиться в Федеральную миграционную службу или МФЦ. Отметка о временной регистрации не проставляется в паспорт и прекращается при окончании действия договора коммерческого найма[2].

Вселение в жилое помещение юридически оформляется, как правило, на основании акта приема-передачи, являющегося приложением к основному договору. Данный документ фиксирует фактическое состояние передаваемого объекта на момент начала пользования: в нем детально описывается состояние конструктивных элементов помещения (стены, пол, потолок) и перечисляется ценное движимое имущество, находящееся в нем (сантехническое оборудование, бытовая техника, электронные устройства, мебель), с обязательным указанием их технического состояния и внешних характеристик, а также указываются данные внутриквартирных индивидуальных приборов учета (счетчиков воды, электроэнергии, газа) на момент вселения. Первостепенное назначение акта — обеспечить доказательственную базу для разрешения потенциальных споров между сторонами относительно сохранности жилого помещения и его содержимого в течение срока пользования и на момент окончания действия договора. На практике также возможно включение условий акта приема-передачи непосредственно в текст основного договора. Полное отсутствие документально зафиксированных данных о состоянии жилого помещения (включая конструктивные элементы) и инвентаризации движимого имущества лишает стороны договора объективной основы для урегулирования неизбежно возникающих разногласий относительно сохранности переданного объекта.

Договор найма может регламентировать порядок проживания путем установления отдельных условий. В частности, в нем могут быть прямо запрещены курение в жилом помещении, содержание домашних животных, а также пребывание в жилом помещении иных лиц, кроме непосредственно нанимателя и членов его семьи, указанных в договоре при оформлении. Также в договоре может быть установлен запрет на использование жилого помещения в иных, отличных от проживания, целей (пункт оказания услуг, интернет-магазин, офис и др.), запрет перепланировки, запрет передачи жилого помещения в поднаем третьим лицам и др.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (ст. 682 Гражданского кодекса РФ). Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение (ст. 678 Гражданского кодекса РФ). Срок внесения платы по общему правилу определяется условиями договора найма. Если договором такой срок не определен, плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В ходе подписания договора стороны вправе определить способ оплаты проживания. Например, по договоренности оплата может выражаться в выполнении нанимателем капитального ремонта жилья, покупки новой мебели или бытовой техники, или иных действиях, имеющих материальную ценность и улучшающих состояние объекта найма.

Оплату коммунальных услуг, по общему правилу, осуществляет собственник жилого помещения. Вместе с тем, в договоре найма часто указывается, что размер коммунальных платежей входит в сумму, выплачиваемую нанимателем наймодателю по договору, и зависит от количества потребленных коммунальных ресурсов.

Наймодатель вправе установить условие об обеспечительном платеже (депозите), обязывающее нанимателя передать оговоренную сумму (обычно 1-2 месячных платежа) при заселении. Обеспечительный платеж используется наймодателем в случаях причинения нанимателем ущерба имуществу (своему или третьих лиц) или при досрочном съезде без оплаты заключительного месяца проживания. При отсутствии нарушений договора обеспечительный платеж возвращается нанимателю при выселении.

По общему правилу проведение текущего ремонта сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором (п. 1 ст. 681 Гражданского кодекса РФ). Периодичность и сроки его проведения могут быть установлены договором или отдельным соглашением сторон. К текущему ремонту, в частности, относятся работы по отделке помещений, устранению неисправностей бытового оборудования. Проведение капитального ремонта сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ). Капитальным ремонтом признается замена и восстановление строительных конструкций (за исключением несущих), в том числе их отдельных элементов, систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам в период действия договора найма, возлагается на наймодателя как собственника жилого помещения. В свою очередь, наймодатель, возместивший убытки третьих лиц, вправе требовать компенсации своих расходов от нанимателя при наличии вины последнего в причинении вреда (ст. 1081 Гражданского кодекса РФ).

Наймодатель сохраняет право на периодический контроль состояния жилого помещения и соблюдения условий договора. Данное право реализуется не произвольно, а строго в рамках договора, в котором детально прописывается порядок организации посещений, включая обязательный механизм предварительного уведомления нанимателя о каждом визите (срок и способ оповещения).

 

Прекращение договора

Договор прекращает свое действие по истечении обозначенного в нем срока либо досрочно в связи с расторжением. Договор может быть расторгнут досрочно либо по обоюдному желанию сторон, либо в одностороннем порядке при соблюдении определенных условий (ст. 687 Гражданского кодекса РФ). Так, наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма в одностороннем внесудебном порядке. Для этого он должен письменно уведомить наймодателя за три месяца до предполагаемой даты расторжения и получить согласие граждан, постоянно проживающих с ним. Наймодатель также в одностороннем порядке может расторгнуть договор, но только в судебном порядке и в следующих случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— использования жилого помещения не по назначению или при систематическом нарушении прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, при условии, что нанимателю выносилось предупреждение о необходимости устранения нарушения.

Также договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Прекращение договора найма влечет за собой обязанность для нанимателя и проживающих с ним лиц освободить жилое помещение. Отказ покинуть квартиру дает наймодателю право через суд потребовать не только принудительного выселения, но и полного возмещения убытков — как реального ущерба, так и упущенной выгоды (недополученный доход от аренды). Юридическим подтверждением возврата жилья служит акт возврата жилого помещения, документирующий его состояние в момент выселения. Такой документ рекомендуется хранить обеим сторонам в течение трех лет после прекращения действия договора.

 

Получить дополнительную информацию по данной теме можно, ознакомившись со следующими нормативно-правовыми актами, судебной практикой, комментариями и литературой:

 

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024). — Текст: электронный // Официальный интернет-портал правовой информации: [сайт]. — URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 25.07.2025); То же. — Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс»; То же. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2025). — Текст: электронный // Официальный интернет-портал правовой информации: [сайт]. — URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 25.07.2025); То же. — Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс»; То же. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) — Текст: электронный // Официальный интернет-портал правовой информации: [сайт]. — URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 25.07.2025); То же. — Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс»; То же. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

***

Базылев, Д. А. К вопросу о расторжении договора коммерческого найма квартир по требованию наймодателя / Д. А. Базылев, А. Ю. Новосельцев // Правовые вопросы недвижимости. — 2023. — № 1. — С. 26-29; То же. — Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс». — Текст: электронный.

 

Вопрос: Возможно ли расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя?: ответ Горячей линии «ГАРАНТ». — 2024. — Май. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Домашняя правовая энциклопедия. Дом (жилище). Договор коммерческого найма жилья (аренда) (июль 2025): подготовлен специалистами «ГАРАНТ». — 2025. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Домашняя правовая энциклопедия. Дом (жилище). Расторжение договора коммерческого найма жилья (июль 2025): подготовлен специалистами «ГАРАНТ». — 2025. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Домашняя правовая энциклопедия. Дом (жилище). Лица, проживающие с арендаторами (июль 2025): подготовлен специалистами «ГАРАНТ». — 2025. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Домашняя правовая энциклопедия. Дом (жилище). Права и обязанности нанимателя при аренде жилья (июль 2025): подготовлен специалистами «ГАРАНТ». — 2025. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Домашняя правовая энциклопедия. Дом (жилище). Услуги риелторов при аренде жилья (июль 2025): подготовлен специалистами «ГАРАНТ». — 2025. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? // Азбука права: электрон. журн. — 2025. — Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс». — Дата публ.: 25.07.2025.

 

Побережная, И. Ю. Цена договора коммерческого найма жилого помещения как спорный элемент договора / И. Ю. Побережная, С. Г. Побережный, И. Д. Карпович // Семейное и жилищное право. — 2024. — № 6. — С. 28-29; То же. — Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс». — Текст: электронный.

 

Что предусмотреть в договоре коммерческого найма квартиры? // Азбука права: электрон. журн. — 2025. — Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс». — Дата публ.: 25.07.2025.

 

Энциклопедия решений. Цена договора найма квартиры или иного жилого помещения (плата за жилое помещение) и ее изменение (июль 2025): подготовлен специалистами «ГАРАНТ». — 2025. — Режим доступа: справочная правовая система «Гарант». — Текст: электронный.

 

Полную информацию по вопросам аренды жилья вы можете получить, посетив отдел «Публичный центр правовой информации» НГОУНБ. Здесь можно воспользоваться информацией, представленной в справочных правовых системах «КонсультантПлюс» и «Гарант», юридической (в том числе учебной) литературой, а также получить информационную помощь в решении ваших правовых проблем.

 

Ждем Вас по адресу:

• г. Н.Новгород, ул. Варварская, д. 3, пом. 119, 120
• тел.: 8 (831) 411-85-54
• e-mail: pravongounb@yandex.ru
• «ВКонтакте»: http://vk.com/public_center

 

Составитель:

Зотов Денис Владимирович,
юрисконсульт 1 категории

 

Ответственный за выпуск:

Наумова Ирина Михайловна,
зав. отделом «ПЦПИ»

[1] Систематическая сдача жилья в найм квалифицируется законом как предпринимательская деятельность. Для наймодателя это выражается в необходимости регистрации себя в качестве самозанятого или ИП. Также с полученных от сдачи в найм жилья доходов необходимо уплатить налог.

[2] Регистрация несовершеннолетних детей нанимателя в съемном жилом помещении осуществляется без согласия собственника в силу прямого указания закона. Вместе с тем такая регистрация прекращается при окончании действия договора коммерческого найма.